גרירת משכנתא היא העברת משכנתא מנכס אחד לנכס אחר, בעקבות מכירת הנכס המשועבד ורכישת נכס חדש – אליו יועבר השעבוד של המשכנתא הקיימת.

מדינת ישראל היא מקום יקר לחיות בו ונכון הדבר במיוחד כשמדובר על סעיף הדיור. לכן, לעיתים קרובות מקובל שרוכשים נכס ראשון בעלות נמוכה יחסית ובמהלך השנים, כשהמשפחה מתרחבת ונעשית מבוססת, משפרים דיור. במקרים רבים משפרי הדיור עדיין לא סיימו לסלק את כל תשלומי המשכנתא שלהם, ויתרת ההלוואה תמשיך ללוות אותם גם לדירה הבאה. סביר להניח שעלות הנכס החדש תהיה גבוהה יותר מקודמו, לכן בחלק מהמקרים הרוכשים המאושרים ידרשו להגדיל את ההלוואה באמצעות משכנתא נוספת.

הבנק שלכם אינו מחויב להסכים לביצוע גרירת משכנתא לנכס החדש ובהתאם ידרוש מכם בטוחה מקבילה בערכה וכן יצטרך לבצע בדיקת אשראי מחודשת ללווים.

גרירת משכנתא – למי היא מתאימה?

בשנים האחרונות אנו חווינו ירידה משמעותית בריביות על המשכנתאות אך בתוך מגמת הירידה הכוללת היתה גם תקופה של עליית ריביות כדוגמת שנת 2016, לכן אם יש בידינו משכנתא בתנאי ריבית נמוכים מהריביות המוצעות היום אזי אין שום סיבה שנוותר עליה. לעומת זאת, אלה המחזיקים בידיהם במשכנתאות וותיקות (ויקרות) ולא מחזרו אותן יכולים לנצל את ההזדמנות ולמחזר עם ריביות אטרקטיביות (עדיין).

למרות שבדרך כלל גרירת משכנתא נחשבת לעסקה אטרקטיבית הרי כדאי להכיר מספר גורמים חשובים שצריכים להשתלב במערכת השיקולים שלכם:

• מדובר בהליך מורכב – זה לא פשוט לגרור משכנתא ודורש תמרון ביורוקרטי מורכב למדי. זאת מכיוון שמעורבים בכך מספר גורמים נפרדים הכוללים את המוכרים, הקונים, אתם והבנק שלכם.
• בטחונות חדשים – במקרים רבים מתברר שהביטחון שמספק הנכס החדש אינו חזק כמו הקודם. לכן, יש מצב שתדרשו לחזק את הביטחונות באמצעים נוספים.
• אישור עקרוני – גרירת משכנתא דורשת אישור עקרוני מהבנק. בשל המורכבות הרבה בעסקה זאת יתכנו בעיות שיצופו בדיוק כשאתם בשלב רגיש כל שהוא וזקוקים לכסף באופן מידי. לכן, כדאי להקדים ולטפל באישור העקרוני מוקדם ככל האפשר.
• נשארים באותו בנק – כאמור, במקרים רבים תידרשו להגדיל את המשכנתא בכדי לממן את שיפור הדיור. הבעיה שאת זה תידרשו לעשות באותו בנק שבו נמצאת המשכנתא שאתם גוררים. כ"לקוחות שבויים" אתם עלולים לקבל הצעה לא אטרקטיבית.
• פריסת תשלומים בעייתית – גם אם יש לכם משכנתא טובה, יכול להיות מצב שבו היא לא מתאימה לכם כלל. גלגול משכנתא טובה והוספת משכנתא חדשה עלול להביא למצב שבו סכום ההחזר שלכם גבוה מידי. במצב זה עדיף למחזר את המשכנתא הקיימת ולהוסיף את הסכום הנדרש, תוך פריסה חדשה ונוחה יותר.

קצת על תהליך הגרירה

אז מה צריך בכדי להניע את התהליך? אוספים מסמכים וחותמים… הרבה ואיפה שצריך. חוזה מכירה של הדירה שלכם, חוזה לרכישת דירה חדשה – במידה ויש, ערבות בנקאית – במקרה שלא נרכשה דירה חדשה, נסח טאבו, אישור זכויות, שיעבוד בטחונות על פי דרישה וחתימה על מסמכי גרירה. חשוב לדעת שבנקים רבים אינם מסתפקים בביטחונות של 100 אחוזים ודורשים 10 אחוז יותר מסך המשכנתא.

מה התהליך:

1. הגשת בקשה.
2. בדיקת הבקשה על ידי הבנק המלווה.
3. קבלת אישור או דחיית הבקשה.

סוף מעשה במחשבה תחילה

לפני שמחליטים על שיפור הדיור כדאי לקחת בחשבון את האפשרויות הכלכליות העומדות לרשותכם. זאת אומרת שעליכם לעשות בירורים מדוקדקים מול הבנק ומול המתחרים בכדי לקבל תסריט ברור של מצבכם מבחינת כספים. עם נתון זה ביד אתם יכולים לצאת לשוק בשקט ומתוך הבנה אמתית ומושכלת לגבי היכולות, הצרכים והרצונות שלכם.