בדרך כלל נהוג להרכיב תמהיל משכנתא מומלץ ממספר מסלולים וברמת עדיפות שונה, בהתאם לצרכים האישיים של הלווים ובהתחשב במצב השוק.

רבים שואלים מה הן ריביות המשכנתא המומלצות? לשאלה זו אין באמת תשובה כיוון שמעבר לגובה הריבית יש פרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון. קבלו סקירה קצרה על מסלולי המשכנתא הקיימים:

• מסלול פריים – זהו אולי המסלול האטרקטיבי ביותר עם ריבית נמוכה יחסית וללא קנסות יציאה. זהו מסלול שימושי לפירעון מוקדם וכן למחזור. ריבית פריים מתפרסמת בכל חודש ומהווה "מחיר הכסף". הפריים מחושב על ידי ריבית בנק ישראל העומדת בשעת כתיבת מאמר זה על 0.1 אחוז + 1.5 אחוזים המהווים מרווח בין בנקאי קבוע. לכן, ריבית הפריים כיום עומדת על 1.6 אחוזים. מסלול פריים מוצמד לפריים ובד"כ מקבלת מהבנק תוספת או הפחתה בהתאם לסוג ההלוואה, או בשפת העם פריים פלוס או מינוס. זאת אומרת שפריים פלוס 1 אחוז, יוצר ריבית של 2.6 אחוזים.
• מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – על וודאות משלמים. זהו מסלול יקר יחסית ויתרונו הגדול בוודאות המלאה שהוא מספק. שינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן לא ישפיעו עליו ותמיד תשלמו את אותו הסכום. במסלול זה תידרשו במצבים רבים לקנס יציאה במקרה של פירעון מוקדם או מחזור.
• מסלול ריבית קבועה צמודה (ק"צ) – בדומה למסלול הקל"צ גם פה הריבית היא קבועה והוודאות במסלול זה יחסית גבוהה. עם זאת קיים מרכיב שעשוי להשפיע לטובה ולרעה על מסלול זה והוא ההצמדה למדד. יש לקחת בחשבון במסלול זה שבמידה ויהיו שינויים במדד המחירים לצרכן וכשאנו מדברים על שינויים, הכוונה לעליות או ירידות אזי קרן המשכנתא עשויה להשתנות ובהתאם גם ההחזר החודשי. במסלול זה תידרשו במצבים רבים לקנס יציאה במקרה של פירעון מוקדם או מחזור.
• משתנה כל 5 שנים לא צמודה (מל"צ) – ריבית משתנה מהווה פתרון יעיל עבור הרוצים לסלק את המשכנתא באופן מלא או חלקי במהלך חייה. במסלול זה קיימת תחנת יציאה מדי חמש שנים המאפשרת ללווים לפרוע או למחזר את מסלול זה ללא עמלת פירעון מוקדם. מכיוון שאין לנו וודאות לגבי עתיד הריבית מסלול זה עלול להפוך לנטל במצב של עליה בריבית. לכן מוטב לקחת מינון מסוים ממרכיב זה בתמהיל המשכנתא. לא ניקח ממנה הרבה.
• משתנה כל 5 שנים צמודה (מ"צ) – מסלול המשתנא הצמודה חופף בדיוק למסלול המל"צ אך מוסיף חשיפה נוספת מעבר לשינוי הריבית מדי חמש שנים, גם להצמדה קבועה של קרן ההלוואה למדד המחירים לצרכן, בתקופות של מדד שלילי, כלומר ירידות במדד המחירים לצרכן, הלווים יהנו מהפחתת חובם לבנק ואילו בתקופות של מדד חיובי, כלומר עליות במדד המחירים לצרכן, אזי חובם של הלווים לבנק ילך ויגדל, כך גם ההחזרים החודשיים.
• מט"ח ולייבור – אטרקטיבי פחות לאזרחי ישראל. ריבית הלייבור (שער לייבור + תוספת קבועה) הריבית נקבעת על ידי 5 הבנקים הגדולים בבריטניה ועלולה לעלות דווקא במצבים של מחנק אשראי בהם השווקים קורסים. מבין מסלולי המשכנתא- מסלול זה מומלץ בעיקר לתושבי חוץ או ללווים שמשתכרים במט"ח.